东莞房价并不很高
东莞房价并不很高 来源：南方都市报
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专访中惠地产营销中心副总经理李健6 p- O, B0 c/ S! E" X+ ]- _5 ?% ]+ @
* e6 ^6 o9 q* w7 u% p; B中惠地产近两年一直以“黑马”的姿态成为东莞房地产业界的一支生力军，2006年该公司以四大主力项目成为当年房地产销售的三甲企业，2007年该公司也以17亿左右的销售额成为东莞房地产五强之一。中惠地产是最早深入挖掘深圳市场的企业之一，在2007年他们经历了深圳客置业投资的狂潮，在年底也由于深圳客的撤退在销售上陷入低谷。2008年中惠地产在产品开发与营销上又会有哪些新的思路？本报记者特采访了该公司营销中心副总经理李健。9 q- W6 _( I$ o- @4 p
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- y, K0 c# {0 C, {. v 深圳客投资比例减少$ a' @* F }( s
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) z4 g) o6 Z, ]4 t' |5 v- R 记者（以下简称“记”）：2008年春节中惠各楼盘销售表现如何？( p6 K' ~4 Q' ?/ @( F
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李健（以下简称李）：上门客户还是有一些，但是客户的购买决心就不是很大，大部分还是处于观望中。沁林山庄和金士柏山春节期间做了一些活动，因此有一些老客户带朋友过来参观看楼，总体成交了近10套。
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/ z4 f& z# ~* S: N 记：去年春节中惠旗下四盘联合举行了深莞置业体验和摄影大赛，成交不错，对比两年的差距，2008年中惠会不会把营销的重点从深圳转移到东莞本土客户？/ `) ^. d' K7 @( i: w# o1 a
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李：去年深圳是一个新兴的市场，我们也针对这个市场做了一些活动。本土市场一直是我们的重点，去年我们的本土客户也占到50%以上，而在没有深圳客的2005年，中惠地产也是做得很好的。
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记：你认为2008年深圳客对东莞楼盘的购买会出现哪些变化？发展商该如何重振这个市场？% s" C. a; G- e4 ?
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8 ~. [ N: `- w4 S. z- W 李：目前深圳客户在本地市场的购买都比较少，仍在观望中，因此异地置业的比例会更少，深圳客中纯投资的比例也会减少。但一些与深圳地缘很近的楼盘，像沁林山庄离深圳的松岗、沙井十分近，而金士柏山也有一些公明的客户成交，这些地方的客户买深圳的房产和东莞的房产交通成本差不多，只要我们做好楼盘品质，在自住与度假这两块市场仍然是有的。" ]5 f4 ^& h. l+ ^1 s& W) r" j
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今年定价不会大降& V% W T" v; \' L" D3 O, t1 H
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记：我记得去年大岭山沁林山庄一些产品好像是卖到了七八千每平方米，目前据我所知，大岭山的其他项目如新世纪领居售价仅4900元/平方左右，而金地格林上院春节特价单价也才4600元左右，因此沁林山庄新年里会不会对自己的定价策略进行一些调整？* I' M& |1 ^/ p! t8 g9 P
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李：定价策略我们暂时没有什么变化。当然春节期间我们也有一些局部的优惠措施。在2008年我们不会再把房价向上拉，但是整个楼盘大幅度降价的可能也没有，只是在阶段性的营销节点针对部分楼盘我们会做一些优惠促销。
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9 T9 [- u5 W! \, z6 `0 V 记：你认为目前东莞楼市洋房市场是否有一些定价上的泡沫或不理性成分？7 V& ?$ }! L, f, m- j7 Q7 \; j
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李：我不这么认为，东莞市场原来价格就是比较低的，也处于大众能够接受的程度，而且现在的产品比起原来的产品而言发展商投入的成本也高了很多，去年到今年钢材水泥等建材的价格也有所增加，因此东莞的房价并不是很高，而且东莞客户的观望情绪比起广州、深圳还是要好一些，说明市场刚性的需求还是存在。
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2 l9 r7 x/ A! L; w 需求增长主要来自本土
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记：今天你们的推盘量也在23万左右，压力也挺大，你对2008年的东莞楼市怎么看？, a9 p, J1 y" x5 ^% `" E
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李：今年我估计所有的发展商压力都很大，但我对市场还是有信心的。2007年东莞销售量是573万平方米，成交金额是294万，相比2006年都有超过一半和八成的增长，排除到一些异地投资的成分―――而且东莞的异地置业的比例也不像惠州那么多，因此我认为主要的增长力量还是来自于东莞本土，这个市场的刚性需求还是很大的。
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而且“9.27”等一系列金融政策的调控后，有些发展商也调整了发展思路，消费者也变得更理性一些，所以我认为今年反而会是一个比较好的市场机会。所以我认为当政策影响带来的观望情绪消失后，四五月份起该买房的人还是要买房。 v$ C8 |7 l. A7 b+ y$ H
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) d5 B+ l( A/ c) N5 }5 e* e 记：东莞正在进行产业转型，作为本土公司你认为未来两三年东莞市场的潜力如何？新的消费力主要来自哪些方面？$ L7 S/ f/ C' p/ g m) V
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# @0 ~% ~: `$ T7 j3 \ 李：东莞正在进行产业转型升级，政府希望引进一些新的高科技的产业，东莞在未来两三年内人口结构也会发生较大的调整，一些文化程度整体素质较高的白领会增加，这对于房地产市场是个新的机会点。至于对于产业转型短期带来的伤痛，当年在深圳我们也经历过产业转型，一大批企业外迁，但事实证明深圳是迎来了新的机会。我个人认为东莞是一个很有特色的城市，这几年的发展也是有目共赌的，还是会吸引很多人才进来。
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