第四把斧子——超前消费 3 C% \8 ?$ `: F7 z0 x
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　　眼看着房价节节攀升，人们买房的计划不得不一再提前，超前消费变得很普遍。早些年曾有一个故事，讲一个中国老太太与美国老太太在天堂关于房子的对话。中国老太太说，我死之前终于买了房子；美国老太太说，我死之前终于还清了贷款。中国老太太辛苦一辈子房子一天没住上。在今天的中国，这个故事已经完全不适用了。
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( T5 r- I; Y% Z- H- |2 N4 r　　现在中国的消费者，在买房上的超前消费比国外绝对是有过之而无不及。我们工作室很多年轻人就是最好的例子。三年前有同事买房时，大家都嘲笑他太着急，买贵了。没想到类似的房子现在价钱翻了两番，而那些当时没买房子的人，越等越买不起房子。当理性的人们发现自己吃亏了，被事实所教育，早买早得利，谁还去相信调控政策？活生生的市场景观，“唤起工农千百万”，大家都把未来的钱投在房子里，超前消费、超前享受成了共识，同时不惜早早地就成了房奴。

第五把斧子——恐慌性购买
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9 M* r( z* p8 O: [( M% j　　再后来，当房价在几股力量推动下一天一个价时，就引起了市场的恐慌，没必要买房的人（如退休后居住条件还不错者）也想买。根本无能力买房、或者本来没考虑买房的年轻人，在家里人的催促下，也加入进来。老爹、老妈、老丈人、丈母娘，几乎是把两代人能凑的钱和未来的钱都投进来，大家担心按这个趋势涨，再不赶紧买，恐怕一辈子也买不起房子了。我们上海有个员工，老爹老妈把老家自己住的房子卖掉，老丈人、丈母娘也卖了自己的房子，大家的钱凑到一起，为孩子换了上海的一套房子。前不久我遇到他，我说你爹妈没有房子怎么办，住在你家吗？他说，他们来了一个月就走了。我说房子都没了去哪里呢？说是回老家投亲靠友去了。这是一个多么庞大的群体，在这种强大的购买力下，有多少房子才够买呢？ / Z, ~. v1 d4 k% |9 p! h
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　　总之，五把斧子劈柴烧火，房地产市场岂能不热？

中国房地产三种怪现象
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/ A, q# {! L3 o- y% ^7 z( D! Z- \　　回顾房地产十年发展历程，1998年是一个转折点，货币化分房开始，中国终于走上了市场经济下的房地产发展之路，那个时候的房改就相当于现在的股改，整个社会一遍颂扬之声。而经过后几年的加速发展，特别是近两年的超速发展，回头来看，会发现几个引人深思的现象。 ) p6 ?: ~0 u! R% P1 K' m
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　　现象一:大批被抢购一空的高档楼盘空置，多数老百姓买不起房怨声载道。
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. E1 x+ t3 D( Z* }* b　　随着房地产市场放开，福利分房停止，在缺乏基本住房保障的情况下，一夜之间大众的住房问题统统抛给了市场。政府虽然提供了少量所谓经济适用房，但杯水车薪，就连真正的困难户也很难排上队。稍有经济条件的人只能勒紧裤带成为房奴，低收入阶层对住房更是连想也不敢想。 , N9 J) |8 {$ ^3 W" _& `- C
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　　1997年房改时曾强调住房保障体系是城镇住房市场的主体，随后更是提出中国的住房保障体系应该是一个多层次的体系:第一层级是不足10%的极低收入的家庭、老人、病人等进入政府提供的廉租屋或公屋，通过这种方式来保证弱势民众的居住权；第二层级是70%以上的中低收入民众，在政府住房货币化补助、优惠利率、优惠税收等优惠条件下通过住房市场来解决；第三层级是20%以上中高收入者，他们的住房完全由市场决定，不纳入住房保障体系。 2 e6 \# C& b' e3 M
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　　但实际上，由于政府对保障性住房在供应上的缺位，以及商人的逐利本能，城市里的开发项目几乎都盯着20%的富裕人群。有房地产老板公然声称:我们就是要给富人盖房子，穷人的问题应该由政府来解决。虽然他说的也算实情，但嘴巴太臭，不能不引来一片讨伐之声。
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* o# o; N' W' V  Z) V/ \9 t　　怪现象就这么出现了。大批被抢购一空的高档楼盘空置成了“鬼城”（老百姓对那些没人住、晚上一片漆黑的楼盘的称呼）；不仅小康之家买不起房，随着房价的不断高涨，就连收入不菲的白领也望房兴叹，生活在居无定所的紧张与焦虑之中。提到房地产问题，社会上总是怨声骂声多过满意之声。
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　　在我国的香港地区，在许多西方国家，是通过廉居房、廉租房的公房制度来解决贫困人口的居住问题；通过“第三次分配”提供基本住房保障。而我们这一块是缺位的，千军万马都要到市场上去“埋单”。随着矛盾的累积，住房问题已经不单是经济问题，而逐步演变为一个敏感的政治问题。作为调控的重要措施，政府已经决定负起责任，着手建立公共住房保障体系，增加廉居和廉租房的建设。

现象二:相对于大多数竞争残酷、利润越来越薄的产业，房地产不仅一枝独秀，成为超级的持续暴利行业，就连地产商也成为社会宠儿、大众明星，引得其他行业的企业按捺不住，纷纷涌向房地产行业。   Y( J8 Z7 W, F- E$ v5 @$ `

+ I$ G* w* W% D( {　　房地产的暴利，以及十年牛市的黄金岁月，让房地产商出尽风头。在中国众多商人中，最活跃的老板都在地产界。这些人不仅说话占地方，大则想掌中央政府的方向盘，中则成了超级明星意见领袖，小则挥霍斗富。同样的三百六十行，都是做企业、做生意的商人，从来没见哪个行道如此热闹，如此娱乐化，吸引了如此多的追星族，也从来没有见到哪个行业的嘴巴这么大、参政欲望这么强。 " W2 W' [4 {2 K9 i
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　　原因在哪里呢？一是，这个行业钱大气粗，是媒体的衣食父母，大家都得围着他们转；二是他们来钱太容易，有点飘飘然；再有是吃饱了撑的，钱烧得慌。照道理，地产商们赚了大钱，应该像鬼子一样，“悄悄进庄，打枪地不要”，懂得感恩、惜福和节制。但他们得了便宜不仅不知足，还要发牢骚、散布言论。正因如此，地产商似乎整体形象不佳，成了“人民公敌”和舆论攻击的对象。真是水能载舟，亦能覆舟。 ! G) R: o4 z: f' L$ k+ C$ S

1 B3 e8 l* m" T( _7 S" L　　比起房地产，不少行业尤其是制造业、劳动力密集的服务业，竞争压力大，辛苦又不赚钱。所以越来越多的这些企业放下老本行，纷纷杀入房地产。三百六十行与地产商一比，觉得自己那种挣钱方式简直太笨了，于是谁都想在房地产里插一脚。华为曾有这个打算，联想、海尔在试探。做肉肠、做服装、开饭馆、搞广告的都搞起了房地产，大潮涌动，国家的各种资源，土地、原材料、资金、人才都往这个洼地流。就像一艘船，老是往一个地方压货，失去平衡，早晚要翻船。有个老板就曾很担心地对我说，现在的企业不是做地产就是炒股票，人心浮躁没有人搞实业，这样下去这个国家不出问题才怪。中央也看出了问题的严重性，才严肃开展宏观调控。

现象三:“最后的疯狂”。在宏观调控的大形势下，曾经出现过房价不仅不降，地价反而大幅度上涨，各城市新地王不断涌现，“面粉贵过面包”、地价高过周边楼价的怪现象。
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　　为什么房地产商们敢于高价拿地？是不是疯了？
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/ K( Q. z; w  U& L' l% g3 B　　其实他们心里都有一本账。我看到不少老板，由于在此之前尝到了大甜头，对房价的上涨坚信不移。他们判断地价与房价上涨的速度竞赛就像龟兔赛跑，只要兔子（房价）不打瞌睡，肯定跑过乌龟（地价）。水涨船高，乌龟再快，也跑不过兔子。谁拿到地，就意味着谁赚钱。囤积土地之风遂盛。 ; E2 Z& {" Q9 w! J
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　　在囤地竞赛中，拥有土地的一方——地方政府，是怎么想的呢？可以说，大多数都是乐观其成，而且积极促成。就算表面不说，行动确实如此。可以说在当今中国快速发展的过程中，没有哪个行业如房地产业一样，跟政府有如此密切、千丝万缕的联系。 1 E# [$ c- e3 c4 [. I
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　　在我国现行的中央和地方分税制制度条件下，在以经济建设为中心的前提下，对各级政府考核的主要指标就是GDP。这就造成了一边是中央宏观调控，让大家降温；一边是以GDP增长来衡量地方官员的政绩。其他各项工作虽然也在喊，但GDP是硬指标。而让GDP增长，最直接、见效最快的办法就是充水放大。打个比方，一个城市当房地产均价每平方米5000元的时候，摊到每个人头上，也许这个城市的人均GDP只有3000美元，而当房地产价格涨到每平方米2万元的时候，财富没有任何增加，但摊到每个人头上，可能人均GDP就是8000美元，一夜之间翻几番，坐地日行八万里。
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　　同时，土地又是地方政府的第二财政，泡沫所产生的红利，大多由地方政府获得。地方有了钱就可以做很多事情，包括绿化亮化，炫耀性建筑，许多政绩工程都是这么产生出来的。更可怕的是各路地方官员对房地产的增长习以为常，已经上了瘾，你让他来主动调控，他怎么可能自觉自愿呢。 9 j( X. p6 z9 i" o! T* B
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　　所以我曾开玩笑说，房地产调控要成功，思想上的出路是科学发展观；组织上的出路，恐怕最简单也是最有效的办法，就是哪里的房价上涨过快，就拿掉当地官员的乌纱帽。如果有这一条，用什么手段调控房价你不用操心，他们自然会有办法。