专家: 中国房市博弈开始了 至少1/3房产商将破产$ C5 J& z1 T3 \+ q8 U! d( u% [6 Q( E  i
消息来源：浙江在线   
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著名策划家王志纲最近一直在预警中国的房地产市场。他认为房价的非理性上涨已经导致市场失衡，引发诸多社会矛盾。房地产宏观调控，就是要维持正常的平衡与和谐，使房地产能健康地、可持续地发展。本报对其观点并不完全认同，我们认为中国房地产的发展是有相当强劲的基本面支撑的。但是，这么快、这么久的单边上扬，其潜伏的问题也是不能回避的。美国从2001到2006年，全国房价的平均涨幅为80%，现在已经在下降和调整。如果不未雨绸缪，自我审视，中国房地产同样有摔跤的可能。本报发表王志纲的这篇长文，不是要给市场走势下结论，而是为了引起多元开放的讨论。
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　　1994年，我离开新华社记者岗位下海。14年来，房地产始终是我高度关注的领域，也是我所在的王志纲工作室所服务的一个重要行业。如何判断中国房地产的走势？如何看待房地产调控？如何看待房地产商？如何看待温总理今年在政府工作报告中指出的“房地产等资产价格上涨过快”的现象？我一直在思考这些问题，并愿意借《第一财经日报》这一园地，坦率直言，与大家讨论。 * i/ Y  B  q) d

/ L4 t1 X8 i2 ?) S　　今天，如何看待中国的房地产呢？年初我套用一本财经著作的名字，提出了一个说法，就是——伟大的博弈开始了！

市场是买卖双方力量的博弈
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　　市场经济，说一千道一万，实际上是一种买卖双方力量的博弈。主动权掌握在哪一方，哪一方就有话语权、话事权，就会在市场上说了算。这些年，中国许多城市、特别是大中城市的房地产一直处于卖方市场，造成房价飞涨；而到去年下半年，由于宏观调控力度加大，房价开始企稳并出现下降趋势。一夜间，买方由“被动挨宰”，开始有了讨价还价的主动权。市场的这种僵持和逆转的局面，是房地产各种相关力量博弈的结果，通过博弈寻找新的市场平衡。我的预测是，房价还要降，并可能至少“消灭”三分之一的房地产老板。
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! g  P( t. c, S　　从价值规律的角度讲，应该是价值决定价格，但实际上，当供需差距过大时，会出现价格与价值的偏离，导致市场失衡，从而引发诸多社会矛盾。所谓房地产宏观调控，就是要控制这种偏离不要过大，维持正常的平衡与和谐，使房地产能健康地、可持续地发展。具体来说，调控就是要调整卖方市场和买方市场的关系。中国房地产价格近两年的疯狂上涨，显然是由于卖方掌握了主动，而造成这种情况又是因为有五把斧子劈柴烧火造成的。 ; ^5 f6 [/ ^. x* M  \7 @
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　　现在大家都喊房地产过热，但为什么调不下去？因为是杯水车薪，因为有五把斧子劈柴烧火，促成了高房价。哪五把斧子？一是正常需求，然后是正常需求之外的投机性购买、投资性购买、超前消费以及恐慌性购买。

第一把斧子——正常消费
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7 ]! U, t/ d, c/ b1 c5 Z　　从1998年起，在广东，以及很多地方，住房几乎一夜之间就商品化了。人们结婚生子需要买房，而更多的是先富裕起来的人们在经济收入增加之后，可以用多余的钱改善居住条件。广东的商品房市场最先发展起来，成为竞争最充分、最成熟的市场。很长一段时间都是买方市场，人们可以挑挑拣拣，货比三家。这也锻炼了广东的开发商，不仅遍请国内外一流的设计师，还要精心打造环境，严格控制成本，不断给楼盘添汤加料。当广东的发展商们竞争白热化，为两三千元一平方米的房子花大工夫的时候，不少北京的地产商们仍可安坐在办公室里，轻而易举地将整栋还在图纸上的大楼卖给机关部委。
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　　在各城市从福利分房向商品房过渡的这两年，人们买房大多是为了自住，属于正常消费。随着福利分房终止，人们靠单位分房的观念逐渐转变，更多人把消费转向商品房，房地产市场开始升温。

第二把斧子——投机性购买
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5 L: e' L0 Y, U- P- R4 c- Z　　从2001年底、2002年开始，第二把斧子加入进来了。
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　　在大多人还没有醒悟的时候，商人的鼻子是最灵敏的，他们在房地产市场里闻到了赚钱的机会。开始是温州炒楼团，后来引来山西的煤老板，再后来深圳人也加入进来。总之，那些先富起来的、有了闲余资金的人，看准炒卖房子是一个获取暴利的途径。这些所谓游资在各个城市活跃起来，于2003、2004年达到一个高潮。 . X2 h: ^. p  Z1 p$ @3 c

& b. Y4 `6 G8 `% _* l　　2002年温州商帮在广州开会，我做报告之后，晚上来了十几个三十来岁的温州老板找我聊天。他们最感兴趣的问题，一是说:王老师你接触上亿身家的大老板很多，但对于我们这些还在路上，多则五六千万、少则一两千万的人，你看什么样的行道来钱最快？第二，你现在深入很多城市，能不能告诉我们，哪一个城市最容易把它的房价炒起来？ 1 d+ z1 F7 {3 r6 s
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　　2001年他们曾首战上海，上百人浩浩荡荡奔上海楼市，当时上海的房价每平方米才3000多元。他们说不是去买房，而是集体去捡金子。到2004年，上海的房价就升到8000多元/平方米。
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; T- m2 ]' ]9 ~3 S　　大城市炒完，他们又转入一些中小城市，有的地方的市长书记非常欢迎，希望他们把当地房价带起来。有一段时间他们简直像蝗虫一样，一有消息说温州炒楼团要来，当地房价马上就应声而涨。2004年他们转到山西炒煤窑，而山西的煤老板因为钱来得太多、太快，则步温州人的后尘，开始纷纷进京买楼。传说他们财大气粗，扛着现金一次性付款，不挑不拣，一买就是好几套。名气一出来，不少开发商包括潘石屹专门跑到山西开推介会，去请山西煤老板。
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　　还有深圳。我的一个高尔夫球友，这两年在炒楼上尝到了甜头，去年房价已经很高的时候他还曾花大价钱买了好几套房子，当时我说你疯了，这么贵的房也敢买，结果是他买了之后不久，房价还在涨。 6 G: }) `4 [  T
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　　总之，这两年投机者的暴富，助长了人性中的劣根性。当不正常的东西成为普遍的现实时，正常人的思维也受到影响，搞得正常人都怀疑是否自己是不正常了。这种现象说明中国的房地产一定有病，中国的市场病了。

第三把斧子——投资性购买
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; f8 S/ Y: I& p: A　　投机性购买获得暴利的例子，推动了投资性购买的浪潮。像股市一样，看着先进去的人赚了钱，自然有更多人涌入这个市场。不久前我见到上海的一个朋友，说是在北京买了价值5亿元的房产。我很吃惊，问他买那么多房子干啥？他说由他老婆管理，为此还专门成立了一个物业管理公司。我说你的出租率有多高呢？他说有 10%就不错了，90%闲置。房子不仅保值还可以升值，比存钱强，很多有钱人囤积房子都是抱着这种想法。
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　　在人民币升值的背景下，热钱、外资也想方设法投资中国的房地产。从某种角度看，是他们的购买力在为中国的房地产定位，而中国的消费者只能跟和赶，这种情况是很不寻常的。
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# |/ a% V  `( Z  ^$ I9 g% }　　这么多人投资，难怪广东的一位地产老板去北京开发的天价豪宅，一直销售得很好，他对我连连感叹北京的有钱人真是太多了。但我注意到，虽然那里的房子几乎都已售完，但其中80%都是闲置的，两年来入住的人很少。这是资源极大的浪费，但业主似乎并不在乎，和房子升值的幅度相比，租金多少无所谓，都是小意思。一边是大量的房子闲置，有人上亿元价格的房子空放着，不当一回事；一边是大量需要房子的人买不起房子。这个现象也说明，中国的房地产市场病了。