透过两会看07年如何买房？
透过两会看07年如何买房？ + V( w8 z) z3 d
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发布者：贾卧龙 转《世界经理人blog》" X5 X! Z% A/ w5 `' x
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房价的高企让房地产市场的动态成为老百姓最关心的话题，也成为两会关注的热点，“一户一房制”、“物业税”、“物权法”、“住房保障”等问题的讨论将两会推向了高潮，尽管一些问题暂时未有定论，但今后房地产发展的总体思路已经描绘出一个蓝图。那么，有购房计划的人该不该在07年购买房产呢？7 e. j# `* `. v5 W+ s- u
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今后房地产行业总体思路0 E" }$ X9 O, m m# z' |5 s- G
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国务院总理温家宝的报告中提到，“优化商品房供应结构，加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平”。国务院副总理曾培炎的讲话也表明，“要增加供给，引导需求，稳定价格，规范市场，着力解决低收入家庭住房问题，促进房地产市场健康发展”。
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& Z- [; _5 @: F; n8 h# C4 G 从此不难看出，中央今后是要继续大力发展房地产行业的，但有一个前提是要规范市场。今后的宏观调控总体思路应该是“增加供给、引导消费”，从而保持房地产市场的稳定与繁荣。政府将会从以下几点入手：/ b' x/ P2 E! {. L4 `8 w S
. N5 P3 P2 Y2 M* L- h/ _ 一、合理调整住房供给结构! K s% i; C: r a: T5 W
) R9 M4 q( {/ e& {, P& q& j 无庸置疑，供求关系决定价格浮动。2006年，在国内20多个城市，120平米以上的大户型的供应量占到50%左右，而90平米以下小户型的供应量只有10%，这就为房价的高涨埋下了隐患。一些中低收入者的选择性很小，面对大户型高房价只好望洋兴叹。, k3 t) L/ H: w: L: ?3 |2 g( K
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在2007年地方政府应严格按“国六条”规定的“90平米以下小户型比例占70%”，着力发展小户型住房的供应量。小户型的大量入市，会给购房者带来增加选择性，房产总价的降低也会让一些人实现购房梦。/ x! k% ~$ ?& l& `( v
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并且，在2007年住房基本保障体系将作为今后各地方政府需要大力发展的一方面。增加经济适用房和廉租房的供应将是控制商品房价格稳定的最有效方法，也是政府得民心、百姓得实惠的有效途径。在未来的5年中，应该逐步加大经济适用房的投资规模，增加经济适用房在住房供应体系中的比例，努力将经济适用房的比例增加到50%以上。住房供应结构的改变会起到缓解供求关系的矛盾，并大大缓解中低收入家庭的住房需求矛盾，在保证了中低收入者的住房问题同时，起到稳定房价的作用。
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% _# N+ o5 B& E- S 二、引导购房理性消费5 A: @! C6 i& d3 d$ V$ i
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经济学家茅于轼曾说过：“就房地产业而言，现在的问题并不是成本推动了价格上升，而是买房子的人愿意花钱买房，哪怕价钱高一些。购房的表面原因，是估计房地产价格会上升，所以买卖房子投机，哪怕自己并不使用，放在那儿等涨价。”这反应了绝大多数购房者的心理，人们在投资渠道相对较窄、房价上涨过快的背景下，产生了强烈的购房恐慌心理。一些资金并不充足的购房者就是借钱也要当房奴，如此好的需求市场，房价怎能不涨？
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政府在积极的宏观调控的同时，普通购房者也应积极建立成熟的阶梯性消费理念。# w/ J, ^8 B3 I( a
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中低收入者要破除“租房不如买房”的心理，等有一定经济实力后，再选择适合自己的房地产产品。年轻人也不应将“买房”成为第一志向，过早的成为房奴会压抑年轻人的其他消费，这对于年轻人的成长和国家富强都是不利的。% o6 p+ S/ |! ` H, W) s0 N' ]% E
# }4 q$ t- ?1 c: a+ D8 k1 W( M 所以，在完善住房保障制度的同时，消费者建立阶梯性消费理念非常重要。引导理性消费，抑制投机需求，对于购置第二、第三套的投资性购房提高贷款门槛，对购而不住的空置房征税。只有国家政策和消费者消费心理都平衡时，房价才会趋于稳定。% C% Q( a8 c7 ~; v! f1 P
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三、利用税收和财政手段/ r. b6 K' n P( ~; u4 u8 p
, H% V: f: _! }+ a 随国家宏观调控政策的出台，也开征或加强征收了一些房地产方面的税种，尽管对于降低房价是没有起到直接的作用，但对于稳定和规范市场是很有效的，因为税收是调节和平衡收入的再分配过程。0 K; B3 Y& l; V! y6 t' p
5 W2 N8 I5 Z6 r( k7 f2 { 税收还有一个很重要的作用，就是抑制投资性需求。从国外的经验看来也是如此，在韩国，2006年，对出售第二套或第三套房产的卖主征收30%的资本收益税，从07年起，改为对出售第二套房产的卖主征收50%的资本收益税，对拥有第三套住房的卖主征收60%的资本收益税。4 ~- M7 p* |, m N+ Q$ H# L
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“打击投机，控制房价的过快上涨。”依然是我国宏观调控的工作重点。两会上讨论的“一户一房制”其实也是为了抑制投资性需求，只有保持高度的自住率，供求关系才能逐步平衡，房地产市场就会稳定发展。
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房价今后如何走？
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既然两会为房地产行业规划出了蓝图。那么，今后的房价会下降吗？老百姓该不该在07年购买房产呢？在两会上，广州市长张广宁的言论让很多打算购房的百姓再一次对降房价燃起了希望，其中透露出来的信息非常耐人寻味。但是，从目前的实际情况来讲，房价依然会以保持稳定为主。主要原因还是在于供求关系的严重不平衡。
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( U+ M* U) V1 R1 I 房地产行业是有着特殊性的，周期长、资金储备量大、产业链条长，又关系着国计民生。所以，目前政府最应该解决的是社会中低收入者的住房问题，大力发展经济适用房和廉租房，尤其是廉租房，严格对享受福利者进行审核，切实保证是中低收入者享受福利。
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与此同时，放开商品房市场。在宏观调控后，供求关系基本平衡，开发商在开发项目时会转变思路，增加房产的服务质量和附加值，从而吸引购房者，真正进入一个房地产发展的正规。但是，如果过于打压商品房的价格，房地产行业就会迅速缩水，开发商做不积极，国家经济也从而受到影响，这同样不利于建立和谐社会。
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; a6 v! W; |2 i3 n 所以，在07年房地产市场应该是逐步趋于稳定的一年，房价也会在调控中逐渐实现稳定，个别房价过高的城市也会因供求关系的逐步平衡而产生回落的现象。但总体看来，商品房住宅价格还应以稳定上涨为主要方向。
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* C. a2 s3 o/ ]. _ 07年老百姓该不该买房？
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在一个调查中，我看到有60%多的人打算在07年购房。这一数据可以反应两个信息：一是房地产市场依然有着强大的购房需求；二是购房者对于调控下房价依然高价位运行产生的怀疑和恐慌心理。
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尽管房价是衡量购房者最终意向的标准，但在买房时也应结合自身的资金条件，尤其是年轻人和中低收入者更不能“超前消费和面子消费”，盲目的去贪大求全和盲目的去与人攀比。随着小户型品质提高,发展日益完善,是能够满足部分市民对住房的需求的。所以，当您在有购房计划时，应根据实际收入水平和消费能力，来选择适合自己的房产$ O% C4 X7 H5 ?: ?; d9 E, M! s
0 _1 W) r$ I# z4 }2 D& @; R[ 本帖最后由 51La 于 2007-5-23 10:07 编辑 ]
