未来房产投资的三个建议
未来房产投资的三个建议 0 V. W+ s% C3 D# Z( p" x8 N
" I8 g% Y% b$ ]% P. N" S) F发布者：王海雷 转《世界经理人blog》# ~9 d$ G' R9 b }, K* c* y8 n
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% _1 {2 p4 u) r) D转眼之间，去年的九部委新政颁布至今已将近一年，调整楼市供应结构的“9070”政策，即90平米以下的中小户型要占70%以上，也平稳实施了一年；开发商从拿地到楼盘封顶发售，一般需要一年左右的时间，也就是说，在“9070”政策一周年之后，小户型供应量的大量增加会逐步显现出来，同时，大户型增量放缓，目前楼市以大户型为主的格局将会逐步扭转；那么，这种格局的改变，将会对投资者带来什么影响？未来投资者应该关注哪些楼市热点呢？
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$ _2 G/ C G) y V 小户型大量增加对市场的三个影响
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. e3 g4 G& [/ Y r7 ]* A “链家地产”市场研发中心认为，“9070”政策对于房产市场及其上下游行业的影响是深远的；单从房产市场的角度来看，主要是改善楼市供应结构、增强消费者预期、有利于平抑上涨过快的房价三个方面。# ?( S/ u4 f3 o: i1 \* U; m8 O
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首先，改善楼市供应结构。据北京市房地产交易管理网数据显示，截至2007年5月10日，北京市可售住宅套数为78856套，套均面积达到145平米，京城楼市供应是以大户型为主；而据“链家地产”统计资料分析，2007年4月二手房成交量中，90平米以下的中小户型成交量占比为66.2%，可见中小户型是购房者需求的主流。供需的不匹配直接反映了楼市结构的“头重脚轻”，中小户型的供应量无法满足最广大的中低收入群体的需求，而“9070”政策最直接结果就是大量增加小户型，逐步稀释以大户型为主的供应结构，满足最广大消费者的需求。
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其次，增强消费者预期，使购房行为趋于理性。在楼市房价持续上涨的过程中，除了房产市场的供求关系紧张、房产交易环节各项税费征收导致的税费转嫁房价等因素之外，大量的“冲动型”购房行为也成为助推房价上涨的原因；在小户型大量增加，需求能够满足的预期下，市场环境的变化会促使以自住为主的购房者更加理性。
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第三，有利于平抑上涨过快的房价。小户型供应量的增加可以改善供应结构，缓解小户型的供求关系以及价格的过快上涨，由于小户型价格及涨幅一般高于整体房价，因此小户型价格的平稳将直接影响到整体房价的平缓。# } c3 f4 v+ b
7 [: @# l! t( X+ L4 ~. M 小户型大量增加不会改变房价继续上涨的趋势# A) x$ `9 R7 q8 g5 O+ g
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不过，“链家地产”市场研发中心同时认为，小户型供应吭黾佑欣谄揭址考郏遣换崾拐宸考刍岬鳎考垡廊换岢噬险乔魇疲皇钦欠岱呕海徽馐且蛭考凵险堑亩σ廊淮嬖冢』偷脑黾硬⒉荒芘ぷ粽诺墓┣蠊叵担皇窃谖蠢凑宓墓┯α恐校』透嘁坏愣眩涣硗猓本┦芯玫牧夹苑⒄箍梢猿中⒌南研枨螅晌考凵险堑闹匾С牛话略舜吹母飨钆涮淄晟频刃вσ步岵欢咸逑郑佣品考鄣纳险恰?/P>
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小户型房产投资的三个建议
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, j. s; |- _3 t# e8 } 在房地产市场中，小户型一直是市场需求的主流，而小户型供应量偏少、升值潜力大，加上小户型总价低、初期投入少、投资回报率比较高，使得小户型一直受到投资者的青睐；不过，在“9070”政策逐步实施，小户型大量增加后，小户型“物以稀为贵”的局面将被打破；“链家地产”市场研发中心认为，楼市格局的改变，促使投资者必须做出相应的变化，而以下的三个建议，希望能为投资者提供帮助。# C8 ~6 ^* v1 m% _
4 i6 b$ w8 L+ M: @) j3 Q9 } 其一，四环内的小户型仍然值得投资。“9070”政策严格实行后，小户型的大量增加已成定局，北京市也是如此；然而，关键的问题是，小户型的供应将集中在哪些区域？从今年前四个月成交的土地来看，四环内的仅占20%左右，而其中住宅用地仅有一块，就是东铁营横七条44号土地；可以说四环内的供应量已经很少，未来土地的供应及房产的开发将呈现郊区化的趋势，相应的，大量增加的小户型会集中分布在四环以外，这样，四环内地段较好的小户型，其稀缺性会比现在更明显，其投资价值仍然值得投资者关注。) ^2 h, [- x8 X6 Z: h! E1 O# r
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其二，交通便利的小户型仍然值得投资，特别是轨道交通沿线。由于轨道交通沿线对于积聚人气，提高区域房产附加值的作用，已经成为共识；虽然小户型大量增加，但是不会改变轨道沿线区域独一无二的优势，同样品质的小户型，轨道沿线区域的小户型更有升值潜力；另外，在小户型遍地开花后，购房者也会更加青睐轨道沿线的房产，这一点对于投资后的出租、转售非常有利，值得投资者关注。/ f& {+ u, a6 {
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其三，大户型不要盲目投资，要考虑未来持有成本的增加的风险，兼顾区域配套及大户型供需关系。未来小户型大量增加，大户型增量趋缓后，大户型逐渐也会像现在的小户型一样“物以稀为贵”，许多投资者可能会把投资方向转移到大户型；不过，“链家地产”市场研发中心提醒投资者，并不是所有的大户型都值得投资，大户型的投资一定要考虑未来持有成本的增加，兼顾区域的配套以及区域整体大户型的供需比例。随着物业税开征的逐步推进，趋势已经不可逆转，大户型的持有成本显然更高，投资者不可不察；配套不完善的大户型，一般是因为地段及位置并不好，虽然区域大户型的量比小户型少，但是很难吸引大户型的购买及求租需求，投资回报率也就无从谈起；另外，在一些房产格局较稳定的区域，现有的大户型存量较多，由于缺乏土地开发，难有小户型增量，这样，大户型很难形成差异化的优势，投资者面对这样的区域，入市也要谨慎。
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综上所述，“链家地产”市场研发中心认为，“9070”政策的稳定实施，使得楼市发生了较大的变化，无论是投资者还是自住者，都应该适时而变；特别是投资者，由于投资有风险，所以投资者在做出决策前，不应盲目跟风，理性分析才能更好的规避风险。
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